Lavori sulla facciata condominiale, come funziona? 

Ecco la guida rilasciata dall’Agenzia delle Entrate.

Uno delle novità più citate della Legge di Bilancio 2020 (legge n. 160 del 27 dicembre 2019) è stato il così detto bonus facciate.

La norma riguarda tanto gli edifici in condominio , quanti quelli in proprietà singola.

Nel primo caso, gli adempimenti volti a consentire ai condòmini del beneficio in esame dovranno essere eseguiti dall’amministratore, se riguardanti le parti comuni dell’edificio.

Come spesso succede rispetto alle nuove norme fiscali di particolare rilevanza, l’Agenzia delle Entrate (ADE) ha da poco emanato una circolare (la n. 2 del 2020) e subito dopo rilasciato la propria guida operativa volta a esplicitare il contenuto della prima inerente a come usufruire del beneficio detto bonus facciate , ossia della detrazione fiscale sulle spese per interventi manutentivi della facciata degli edifici.

La guida conferma alcune criticità che erano già emerse in sede di prima lettura delle norme (art. 1, commi 219-224, della legge n. 160 del 27 dicembre 2019) volte a disciplinare il beneficio fiscale.

È utile, quindi, valutare che cosa ha detto l’Agenzia delle Entrate, rimandando alla lettura del provvedimento per esteso che alleghiamo alla fine dell’articolo.

Bonus facciate, che cos’è?

Nella Guida, molto scolasticamente, l’Agenzia specifica che il bonus facciate è il nuovo sconto fiscale per abbellire gli edifici delle nostre città.

Si tratta di una detrazione fiscale pari al 90% della somma spesa nell’anno 2020 (salvo proroghe il beneficio vale solo per quest’anno) in relazione ad interventi di manutenzione delle facciate degli edifici.

Di che interventi si tratta?

Tutti gli interventi di manutenzione delle facciate degli edifici sono utili per godere della detrazione in esame. Lo diceva chiaramente già la legge di bilancio, lo ripete altrettanto esplicitamente l’ADE: sono compresi gli interventi finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna degli edifici esistenti ubicati in determinate zone, anche di sola pulitura o tinteggiatura esterna.

Per facciate si deve intendere le strutture opache della facciata , i balconi gli ornamenti ed i fregi. Esclusi dal beneficio interventi su vetrate, finestre e elementi assimilabili.

A quali facciate si fa riferimento?

Il comma 219 art. 1 della legge n. 160/2019 fa riferimento alle facciate esterne.

Che cosa vuol dire?

Si tratta solamente delle facciate prospicienti la via pubblica?

Al riguardo l’Agenzia ha specificato che si deve trattare di interventi «sull’involucro esterno visibile dell’edificio, cioè sia sulla parte anteriore, frontale e principale dell’edificio, sia sugli altri lati dello stabile (intero perimetro esterno).

Il bonus non spetta, invece, per gli interventi effettuati sulle facciate interne dell’edificio, se non visibili dalla strada o da suolo ad uso pubblico».

Se l’edificio ha un cavedio (piccolo cortile interno) e si decide la manutenzione di quella facciata, il beneficio non riguarda questi interventi, nemmeno se eseguiti contestualmente a quelli sulla facciata esterna.

Sono considerati elementi di facciata e quindi rientranti nel novero dei lavori rispetto ai quali si può accedere al beneficio, quelli sulle grondaie e i pluviali, su parapetti e cornici.

Come si specifica nella guida, oltre che principalmente nella Legge di Bilancio, per gli interventi di efficienza energetica sulla facciate , ai fini delle verifiche e dei controlli, si applicano le stesse procedure e gli stessi adempimenti previsti in materia di detrazioni fiscali per la riqualificazione energetica degli edifici (il cosiddetto ecobonus).

Bonus facciate, a chi spetta?

Una vasta categoria di soggetti è ammesso al beneficio fiscale in esame. Una novità rispetto alla classica detrazione per ristrutturazioni prevista dall’art. 16-bis del dpr n. 917 del 1986 (Testo unico delle imposte sui redditi). Essi sono:

• le persone fisiche, compresi gli esercenti arti e professioni
• gli enti pubblici e privati che non svolgono attività commerciale
• le società semplici
• le associazioni tra professionisti
• i contribuenti che conseguono reddito d’impresa (persone fisiche, società di persone, società di capitali).

Non godono del bonus facciate coloro i quali sono soggetti all’imposta sostitutiva.

Ciò vuol dire, ad esempio, che chi aderisce la così detto regime forfettario non potrà godere dei benefici in esame, salvo che abbia redditi diversamente tassati, in relazione ai medesimi.

Il beneficio riguarda chi ha idoneo titolo di possesso o detenzione: dal proprietario, al comodatario, tutti possono fruire del beneficio.

La parte decisamente di più difficile attuazione della disciplina della detrazione in esame è quella dell’individuazione degli edifici che ne possono beneficiare, posto che la norma fa riferimento a quelli ubicati in zona A o B ai sensi del decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444.

La circolare 2/2020 – della quale, ribadiamo, la Guida rappresenta un’esplicazione – fa riferimento anche a zone a queste assimilabili in base alla normativa regionale e ai regolamenti edilizi comunali.

Quali sono le Zone A e B?

In ragione di quanto stabilito dall’articolo 2 del predetto decreto ministeriale n. 1444 del 1968, sono classificate «zone territoriali omogenee :

A) le parti del territorio interessate da agglomerati urbani che rivestano carattere storico, artistico e di particolare pregio ambientale o da porzioni di essi, comprese le aree circostanti, che possono considerarsi parte integrante, per tali caratteristiche, degli agglomerati stessi;

B) le parti del territorio totalmente o parzialmente edificate, diverse dalle zone A): si considerano parzialmente edificate le zone in cui la superficie coperta degli edifici esistenti non sia inferiore al 12,5 per cento (un ottavo) della superficie fondiaria della zona e nelle quali la densità territoriale sia superiore ad 1,5 m3/m2».

Come sapere se il proprio edificio ricade nel novero di quelli così individuati e ad essi assimilabili? Come ricorda l’ADE, ciò «dovrà risultare dalle certificazioni urbanistiche rilasciate dagli enti ».

Prima di ogni intervento, dunque, è bene munirsi di questa certificazione. Costi di ottenimento (bolli, ecc.) a spese del richiedente.

Bonus facciate, come sfruttarlo?

Il bonus facciate, che oltre alle spese propriamente riguardanti gli interventi manutentivi della facciata riguarda anche quelle connessi (es. spese tecniche, ponteggi, ecc.) si ripartisce in dieci quote annuali costanti e di pari importo nell’anno di sostenimento delle spese e in quelli successivi.

Le detrazioni in esame sono soggette alle stesse norme previste per quelle “consuete ” sulle ristrutturazioni edilizie (ed. bonifico parlante, ecc.).

Per maggiori dettagli si invita a consultare la Guida e la Circolare n. 2/2020.

Guida Bonus Facciate

Fonte: www.condominioweb.com

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